クリニックにおける効果的なコストダウン Vol.1

■2012年09月06日

毎月支払う地代家賃は固定経費の中でも大きなウエイトを占めます。
この地代家賃が今よりも下がるとすれば、月々では微々たる差でも長期的にみると無視できない金額のコスト削減になります。
例えば毎月の賃料が今よりも10万円下がれば年間で120万円、3年間で360万円、5年間で600万円の差です。この額は純利益とほぼ同じ事なので、手元に残るキャッシュの差になります。

賃料は毎月の売上に関係なく固定で出ていく経費ですので、賃料の減額ができれば
コスト削減として一番効果が高く、節電などのように努力を必要とせずに継続できます。

ですが賃料が契約期間の途中でも改定できることはあまり知られていません。
以下借地借家法から引用します。

借地借家法(平成三年十月四日法律第九十号)抜粋
(借賃増減請求権)
第三十二条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向
かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

要約すると様々な要因によって近隣の賃貸相場が現在の賃料と比べて不相応になった場合には賃料の改定請求する権利を双方に認めていることになります。

現在ではどちらかと言えば相場が下がっている傾向ですので、契約してから3年以上経過した物件においては今の募集賃料よりも高い方にあてはまると思います。バブルの頃はこの逆に更新時の値上げ要求が当たり前でした。つまりどちら側にも対等にある権利なのです。
将来において不動産バブルが起きれば今とは逆になる可能性もあるということです。

現在においては契約更新時に何もしなければ賃料が下がることはまずありません。
ほぼ従来の賃料で更新されることが多いのです。
つまり家主に対して賃料の協議をしなければ、ほとんどの場合、契約時の賃料が解約するまで続くことになります。

協議する権利があるからといっても、増減しなければならない権利とは違いますので、
双方納得できた場合のみ成立します。今後も賃貸借契約は継続するものですから、お互いの今後の関係性も大変重要になります。

弊社ではこのようなデリケートな協議をサポートしておりスムーズな協議と減額成功率を高める賃料適正化コンサルティングを提供しております。
賃料増減の協議は家主との関係性を最優先に行うノウハウとスキルがあって初めて成功します。

クリニックの賃料適正化コンサルティング事例をご紹介します。
地域:東京都 医療法人クリニック
物件:商業ビル2階 ターミナル駅より徒歩1分
契約年数:4年目(10年契約)
賃貸面積:約60坪
賃料:80万円(共益費別)→66万円(減額率17.4%)
コストダウン効果:1年 168万円、3年 504万円 5年840万円

コスト削減に効果的な賃料の減額ですが、なぜ協議によって減額が可能になるのか。
次回に続きます。

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オフィス・店舗の賃料適正化コンサルティング
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